Un REIT (Real Estate Investment Trust) es una sociedad cotizada que posee y explota inmuebles en alquiler, y que por ley debe repartir la mayor parte de sus beneficios como dividendo. En España su equivalente son las SOCIMI. Se puede invertir en ellos con la misma facilidad que en cualquier acción, o de forma diversificada a través de ETFs indexados inmobiliarios desde brokers españoles, sin necesidad de comprar un piso, pedir hipoteca ni gestionar inquilinos. En AhorraInversión repasamos qué son, cómo comprarlos, sus comisiones reales y qué papel pueden tener dentro de una cartera indexada.
Definición: un REIT/SOCIMI es una empresa que invierte en inmuebles (oficinas, centros comerciales, naves logísticas, viviendas, hospitales...) y los alquila, obteniendo ingresos recurrentes por renta. A cambio de ventajas fiscales, la ley le obliga a repartir entre el 80% y el 100% de sus beneficios como dividendo a los accionistas.
Última actualización: agosto de 2026. Los datos de TER, dividendos y condiciones de mercado pueden cambiar; verifica siempre en las webs oficiales de los proveedores antes de invertir.
Índice
- ¿Qué es un REIT y en qué se diferencia de una SOCIMI?
- Cómo invertir en REITs desde España: acciones sueltas vs ETF indexado
- Comparativa de ETFs indexados de REITs disponibles
- Fiscalidad: cómo tributan los dividendos de REITs y SOCIMI en España
- Riesgos: sensibilidad a tipos de interés y ciclos históricos
- ¿Qué peso deben tener los REITs en una cartera indexada?
- Preguntas frecuentes
¿Qué es un REIT y en qué se diferencia de una SOCIMI?
Los REITs nacieron en Estados Unidos en 1960 como un vehículo para que los pequeños inversores pudieran acceder a carteras inmobiliarias profesionales sin comprar un edificio entero. El modelo se exportó a Europa y en España se implementó en 2009 bajo el nombre de SOCIMI (Sociedad Anónima Cotizada de Inversión en el Mercado Inmobiliario), regulada por la Ley 11/2009.
Aunque el nombre cambia según el país (REIT en EEUU/UK, SOCIMI en España, SIIC en Francia), el mecanismo es el mismo: la sociedad tributa al 0% en el Impuesto sobre Sociedades a cambio de repartir obligatoriamente al menos el 80% de sus beneficios por alquiler (y el 100% de los dividendos que reciba de otras SOCIMI) como dividendo a sus accionistas. Si no cumple esta obligación, pierde el régimen fiscal especial y pasa a tributar al tipo general.
En la práctica, esto convierte a los REITs/SOCIMI en uno de los activos con mayor rentabilidad por dividendo del mercado cotizado, aunque a cambio de una alta sensibilidad a los tipos de interés (lo vemos en la sección de riesgos). Entre las SOCIMI españolas más conocidas están Merlin Properties, Colonial y Lar España, todas registradas y supervisadas por la CNMV.
Cómo invertir en REITs desde España: acciones sueltas vs ETF indexado
Hay tres formas principales de tener exposición al sector inmobiliario cotizado desde un broker español:
- Comprar acciones sueltas de una SOCIMI o REIT (por ejemplo, Merlin Properties en la bolsa española, o Realty Income en la estadounidense): expone tu cartera al riesgo de una sola empresa y su cartera de inmuebles concreta.
- ETF indexado a un índice de REITs globales o regionales: diversifica automáticamente entre cientos de compañías inmobiliarias cotizadas de todo el mundo, con una sola operación y comisiones bajas (TER).
- Fondo o cartera de crowdfunding inmobiliario (distinto de los REITs bursátiles): participaciones en proyectos concretos no cotizados, con menor liquidez y mayor riesgo por proyecto. MyInvestor, por ejemplo, ofrece acceso a proyectos de Urbanitae desde 500€, con rentabilidades objetivo (no garantizadas) del 12%-18% TIR a 12-36 meses.
Para la mayoría de inversores indexados, el ETF de REITs es la opción más coherente con una filosofía boglehead: diversificación amplia, bajo coste y liquidez diaria en bolsa. Puedes comprarlos desde cualquier broker de nuestra comparativa de brokers para fondos indexados en España que ofrezca acceso a ETFs (Trade Republic, Scalable Capital, XTB o MyInvestor, entre otros).
Comparativa de ETFs indexados de REITs disponibles
| ETF | Índice / ámbito | TER anual | Distribución |
|---|---|---|---|
| SPDR Dow Jones Global Real Estate UCITS ETF | Global (REITs y REOCs de todo el mundo) | 0,40% | Trimestral (hay clase Acc.) |
| iShares Developed Markets Property Yield UCITS ETF | Mercados desarrollados globales | 0,59% | Distribuye |
| iShares European Property Yield UCITS ETF | Europa (ex Reino Unido) | 0,40% | Distribuye (hay clase Acc.) |
| iShares US Property Yield UCITS ETF | Estados Unidos | 0,40% | Distribuye (hay clase Acc.) |
Datos verificados: 21 de agosto de 2026. Fuente: fichas técnicas de State Street (SSGA) e iShares/BlackRock.
Datos verificados: 21 de agosto de 2026.
El ETF global de SPDR es la opción más habitual para quien busca diversificación amplia con un solo producto: replica el Dow Jones Global Select Real Estate Securities Index, con más de 220 compañías inmobiliarias de todo el mundo. Los ETFs regionales de iShares tienen sentido si ya tienes exposición inmobiliaria global y quieres sobreponderar una región concreta (por ejemplo, Europa, si crees que cotiza con más descuento que EEUU tras el ciclo de subidas de tipos).
💡 Ten en cuenta que el sector inmobiliario (real estate) ya forma parte, aunque con muy poco peso, de índices globales como el MSCI World: representa en torno al 2,5% del índice en mercados desarrollados. Si inviertes en un fondo indexado al MSCI World o al S&P 500, ya tienes algo de exposición indirecta a REITs sin necesidad de añadir un ETF específico. Un ETF de REITs dedicado tiene sentido si quieres sobreponderar el sector más allá de ese 2,5%.
Fiscalidad: cómo tributan los dividendos de REITs y SOCIMI en España
Los REITs/SOCIMI destacan por repartir dividendos elevados y frecuentes, pero esto tiene una contrapartida fiscal relevante frente a un fondo indexado de acumulación:
- Dividendos de SOCIMI españolas: tributan como rendimiento del capital mobiliario dentro de la base del ahorro (19%-30% según tramo en 2026), con una retención a cuenta del 19% en el momento del cobro.
- Dividendos de REITs/ETFs estadounidenses: Estados Unidos aplica una retención en origen del 15% si tienes el formulario W-8BEN firmado con tu broker (30% si no lo tienes), en aplicación del convenio de doble imposición España-EEUU. Esa retención se puede deducir en la Renta española (casilla 0588), con el límite del 15% del convenio.
- ETFs UCITS domiciliados en Irlanda (como los de la tabla anterior): al ser fondos domiciliados en la UE, la retención sobre dividendos ya queda absorbida dentro del propio fondo antes de llegar al inversor; no hay una retención extranjera adicional que reclamar en la declaración.
Esta diferencia fiscal es uno de los motivos por los que muchos inversores indexados prefieren clases de acumulación (Acc.) cuando están disponibles, o limitan el peso de REITs frente a un fondo indexado clásico de acumulación en MSCI World, que difiere la tributación hasta la venta. Si necesitas repasar cómo funciona esa diferencia en detalle, tenemos una guía específica sobre ETF de acumulación vs distribución en España.
Riesgos: sensibilidad a tipos de interés y ciclos históricos
Los REITs no son un activo "seguro" ni un sustituto de la renta fija, aunque a veces se presenten así por su dividendo elevado. Su comportamiento histórico muestra una alta correlación con los tipos de interés y con la renta variable en general:
- Crisis financiera de 2008: el índice FTSE NAREIT All REIT cayó un 37% en el año, con caídas mensuales de hasta el 13% en los peores meses, en línea con el desplome del 49% del S&P 500 entre 2000-2002 y el 57% entre 2007-2009 en otras crisis bursátiles.
- Ciclo de subidas de tipos 2022: con la subida de tipos más agresiva de la Fed en décadas, los REITs estadounidenses cayeron alrededor de un 25% en el año, al ser un activo especialmente sensible a la revalorización de los tipos "libres de riesgo" con los que compite su dividendo.
- Recuperación posterior: desde ese mínimo de 2022, los REITs han anualizado en torno al 9,5%, en línea con su media histórica de largo plazo (8%-10% anual), aunque por detrás de la renta variable global en el mismo periodo.
La lección práctica: los REITs se comportan más como renta variable sectorial que como un activo defensivo, y sufren especialmente en entornos de tipos al alza. No sustituyen a la renta fija dentro de una cartera boglehead —si buscas ese papel, consulta nuestra guía de fondos indexados de renta fija en España—, sino que aportan diversificación sectorial dentro de la parte de renta variable.
¿Qué peso deben tener los REITs en una cartera indexada?
No existe una cifra única válida para todos los inversores, pero la práctica habitual entre carteras boglehead que incluyen REITs de forma explícita sitúa su peso entre el 5% y el 15% de la parte de renta variable, complementando —no sustituyendo— un núcleo de MSCI World o S&P 500. Algunos argumentos habituales a favor de incluirlos:
- Diversificación por fuente de rentabilidad: los REITs generan una parte importante de su retorno vía dividendo recurrente por alquiler, no solo por revalorización.
- Exposición a subsectores en crecimiento estructural (logística por comercio electrónico, centros de datos, residencias de mayores) que no siempre están bien representados en un índice generalista.
- Baja correlación puntual con otros sectores en determinados ciclos, aunque en crisis generalizadas (como 2008) tienden a caer en línea con el resto de la bolsa.
Si prefieres no complicar tu cartera con un componente adicional, recuerda que ya tienes una pequeña exposición inmobiliaria dentro de cualquier fondo indexado a MSCI World o MSCI ACWI, como explicamos en nuestra comparativa de MSCI World vs S&P 500. Añadir un ETF de REITs dedicado es una decisión de sobreponderación sectorial, no un requisito imprescindible de una cartera indexada bien diversificada.
Preguntas frecuentes
¿Un REIT es lo mismo que una SOCIMI?
Son equivalentes funcionales. REIT es el término anglosajón (usado en EEUU, Reino Unido y a nivel internacional) y SOCIMI es su versión regulada en España desde 2009. Ambos comparten el mismo mecanismo: exención fiscal a nivel societario a cambio de repartir la mayor parte del beneficio como dividendo.
¿Puedo invertir en REITs con menos de 100€?
Sí. Comprando participaciones de un ETF de REITs desde un broker con comisión baja por operación (como los de nuestra comparativa de brokers) puedes empezar con el precio de una sola participación, normalmente entre 20€ y 40€ según el ETF.
¿Los REITs pagan más dividendo que las acciones normales?
Por diseño legal, sí: están obligados a repartir al menos el 80%-100% de su beneficio, frente a empresas ordinarias que pueden retener beneficios para reinvertir. Esto se traduce en rentabilidades por dividendo históricamente superiores a la media del mercado, aunque a cambio de menor crecimiento retenido y mayor sensibilidad a tipos de interés.
¿Qué diferencia hay entre invertir en un REIT y comprar un piso para alquilar?
Un REIT/ETF de REITs ofrece liquidez diaria (puedes vender en segundos en bolsa), diversificación entre cientos de inmuebles y gestión profesional, sin necesidad de hipoteca, reformas ni gestión de inquilinos. A cambio, no tienes control directo sobre el activo concreto y tu inversión fluctúa con el precio de mercado, que puede ser más volátil a corto plazo que el precio de tasación de un inmueble físico.
¿Los REITs son una alternativa a la renta fija en una cartera indexada?
No. Aunque su dividendo elevado genera esa percepción, los REITs se comportan como renta variable sectorial y pueden caer con fuerza en crisis bursátiles o subidas de tipos (cayeron un 37% en 2008 y un 25% en 2022). Si buscas el papel amortiguador que cumple la renta fija en una cartera boglehead, consulta nuestra guía específica sobre fondos indexados de renta fija.
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Este artículo tiene carácter exclusivamente informativo y no constituye asesoramiento financiero ni de inversión. Los REITs y SOCIMI son activos de renta variable y conllevan riesgo de pérdida de capital, incluida una alta sensibilidad a los tipos de interés. Verifica siempre TER, fiscalidad y condiciones actualizadas antes de invertir. Algunos enlaces de este artículo son de afiliado (#publicidad): si abres una cuenta a través de ellos podemos recibir una compensación, sin coste adicional para ti.