El Gobierno ha cambiado la fiscalidad de las SOCIMI que alquilan viviendas. El Real Decreto-ley 29/2026, publicado en el BOE el 7 de octubre, sube del 15 % al 25 % el gravamen sobre el beneficio que estas sociedades no reparten cuando procede del alquiler residencial, y lo rebaja o lo elimina si se dedican sobre todo al alquiler asequible. Si tienes acciones de una SOCIMI, o un fondo que las incluye, esto es lo que cambia y lo que sigue igual.
En resumen
- El nuevo gravamen lo paga la sociedad, no el accionista, y solo sobre el beneficio del alquiler de vivienda que no reparte como dividendo.
- Tus dividendos y tus plusvalías tributan igual que antes: en la base del ahorro del IRPF, del 19 % al 30 %.
- El efecto para ti es indirecto: depende de cuánto alquiler residencial tenga la SOCIMI y de lo que decida hacer con el beneficio que retiene.
- Se aplica desde el ejercicio 2026, pero el real decreto-ley está pendiente de convalidación en el Congreso.
- Las acciones de SOCIMI quedan fuera de la nueva Cuenta Financia Europa.
Datos verificados el 20 de octubre de 2026 en el texto publicado en el BOE (BOE-A-2026-20823) y en la versión consolidada de la Ley 11/2009.
Cómo tributa una SOCIMI
Una SOCIMI es una sociedad anónima cotizada que se dedica a comprar inmuebles para alquilarlos. Está regulada por la Ley 11/2009 y, a cambio de cumplir sus requisitos, tributa al 0 % en el Impuesto sobre Sociedades. La contrapartida es que está obligada a repartir la mayor parte de lo que gana (artículo 6):
- el 100 % de los dividendos que recibe de otras SOCIMI o sociedades del mismo régimen;
- al menos el 50 % de lo que gana vendiendo inmuebles o participaciones, y el resto debe reinvertirlo en tres años;
- al menos el 80 % del resto de beneficios, que es sobre todo lo que obtiene del alquiler.
Desde 2021 existía ya un gravamen especial del 15 % sobre la parte del beneficio que la SOCIMI no reparte, siempre que ese beneficio no haya tributado al tipo general del Impuesto sobre Sociedades y no esté en el periodo de reinversión. Lo introdujo la Ley 11/2021 de medidas contra el fraude fiscal.
Qué cambia con el Real Decreto-ley 29/2026
El artículo 9 del real decreto-ley reescribe los apartados 4 y 5 del artículo 9 de la Ley 11/2009:
- Se mantiene el 15 % sobre el beneficio no repartido en general.
- Sube al 25 % cuando ese beneficio no repartido procede del alquiler de vivienda, en cualquier modalidad: alquiler de vivienda habitual, de temporada, turístico, de corta duración u hospedaje.
- Se reduce a la mitad (un 50 %) si las viviendas en alquiler a precio asequible son más del 80 % del parque de viviendas en alquiler de la sociedad en España.
- Desaparece (reducción del 100 %) si, además de superar ese 80 %, la SOCIMI reinvierte el beneficio no repartido en vivienda asequible en un plazo de tres años.
Para el arranque hay un régimen transitorio (nueva disposición transitoria cuarta): en los ejercicios iniciados en 2026 basta con que la vivienda asequible supere el 60 %, y en los iniciados en 2027, el 70 %. Como vivienda asequible cuenta la que tiene esa consideración o la de vivienda protegida según el artículo 3 de la Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda.
| Beneficio no repartido | Antes | Con el RDL 29/2026 |
|---|---|---|
| De rentas que no proceden del alquiler de vivienda | 15 % | 15 % |
| Del alquiler de vivienda | 15 % | 25 % |
| Del alquiler de vivienda, con más del 80 % de vivienda asequible (60 % en 2026 y 70 % en 2027) | 15 % | 12,5 % |
| Ídem, reinvirtiendo ese beneficio en vivienda asequible en tres años | 15 % | 0 % |
Desde cuándo. El real decreto-ley entró en vigor el 8 de octubre de 2026, y el cambio del gravamen se aplica a los ejercicios iniciados desde el 1 de enero de 2026 que no hubieran terminado en esa fecha. Para una SOCIMI cuyo ejercicio coincide con el año natural, eso significa el ejercicio 2026 completo. El gravamen se devenga cuando la junta de accionistas aprueba qué hacer con el resultado, así que el primer pago llegaría en 2027.
Qué significa para ti como accionista
Tu IRPF no cambia. Si eres una persona física residente en España, los dividendos de una SOCIMI siguen siendo rendimientos del capital mobiliario y tributan en la base del ahorro, del 19 % al 30 % según el importe, con una retención del 19 % al cobrarlos. Si vendes las acciones con ganancia, sigue siendo una ganancia patrimonial en la misma base. Ninguna de estas reglas la toca el real decreto-ley. Puedes calcular cuánto pagarías con nuestra calculadora del IRPF del ahorro.
El 19 % para grandes accionistas tampoco cambia. La Ley 11/2009 mantiene otro gravamen especial del 19 % sobre los dividendos que se pagan a socios con al menos un 5 % del capital cuando tributan por ellos a menos del 10 %. No suele afectar a un pequeño inversor.
El efecto sería indirecto. El nuevo 25 % solo recae sobre el beneficio del alquiler de vivienda que la sociedad se queda, y la ley ya la obliga a repartir al menos el 80 % del beneficio del alquiler. Ante el cambio, una SOCIMI con viviendas en alquiler puede repartir más dividendo, pagar el gravamen sobre lo que retiene o reorientar parte de su cartera hacia el alquiler asequible para reducirlo o eliminarlo. Cada opción tiene consecuencias distintas para el accionista y no sabemos cuál elegirá cada sociedad: lo verás en sus cuentas y en las propuestas de reparto a la junta.
Muchas SOCIMI no alquilan viviendas. Una parte importante del sector se dedica a oficinas, locales, centros comerciales o naves logísticas. Sobre el beneficio que retengan de esas rentas, el gravamen sigue siendo el 15 % de antes. Para saber cuánto le afecta a una sociedad concreta, revisa en su informe anual qué parte de sus rentas procede del alquiler residencial.
Si inviertes mediante un fondo o un ETF inmobiliario, el impacto depende de cuánto pesen en él las SOCIMI españolas con vivienda en alquiler. En los fondos indexados globales suele ser una parte muy pequeña de la cartera. Lo explicamos en la guía de REIT y fondos inmobiliarios.
Este artículo no recomienda comprar ni vender acciones de ninguna SOCIMI. Un cambio fiscal es solo uno de los factores que mueven la cotización de una sociedad inmobiliaria, junto con los tipos de interés, la ocupación y el valor de sus inmuebles.
SOCIMI y Cuenta Financia Europa
El mismo real decreto-ley regula la Cuenta de Ahorro e Inversión Financia Europa, que difiere la tributación de las ganancias de los activos que tengas dentro. Las acciones de SOCIMI y de sociedades extranjeras análogas, como los REIT, están excluidas de los activos que se pueden meter en ella, y los fondos elegibles tampoco pueden invertir en ellas, salvo cuando las tengan solo para replicar un índice del que formen parte. Las SOCIMI también quedan fuera del nuevo seguro individual de ahorro a largo plazo Financia Europa (SIALPFE). Tienes los detalles de la cuenta en nuestro artículo sobre la Cuenta Financia Europa.
Un cambio pendiente de convalidación
Un real decreto-ley está en vigor desde su publicación, pero el Congreso tiene que convalidarlo en los treinta días siguientes a su promulgación (artículo 86.2 de la Constitución). Con las Cortes disueltas por la convocatoria de elecciones, esa votación corresponde a la Diputación Permanente. A 20 de octubre de 2026 no tiene fecha oficial, y las cuentas publicadas en prensa sitúan el final del plazo a mediados de noviembre.
No es la primera versión de esta medida. El Real Decreto-ley 26/2026, de 29 de septiembre, ya incluía el mismo cambio en las SOCIMI y el Congreso lo derogó el 2 de octubre (BOE-A-2026-20526). El Gobierno aprobó cuatro días después el texto actual. Si el Real Decreto-ley 29/2026 no se convalidara, quedaría derogado. Actualizaremos este artículo cuando se vote.
Preguntas frecuentes
¿Voy a pagar más impuestos por mis dividendos de SOCIMI?
No directamente. El real decreto-ley no cambia cómo tributan tus dividendos ni tus plusvalías en el IRPF. El nuevo gravamen lo paga la sociedad sobre el beneficio que no reparte. Si a raíz del cambio una SOCIMI decide repartir más dividendo, cobrarías más y tributarías por ese importe mayor con las mismas reglas de siempre.
¿Afecta a todas las SOCIMI?
El tipo del 25 % solo se aplica al beneficio no repartido que procede del alquiler de vivienda. Para el resto de rentas se mantiene el 15 % que ya existía desde 2021. Una SOCIMI de oficinas o de logística, por ejemplo, no ve cambios en su gravamen.
¿Qué es vivienda asequible a estos efectos?
La que tiene la consideración de vivienda asequible y la vivienda protegida, en la modalidad de vivienda social o de precio limitado, según el artículo 3 de la Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda. Para el porcentaje solo cuentan las viviendas en alquiler que la sociedad tenga en España.
¿Desde cuándo se aplica?
El real decreto-ley está en vigor desde el 8 de octubre de 2026 y el cambio afecta a los ejercicios iniciados desde el 1 de enero de 2026 que no hubieran concluido en esa fecha. El gravamen se devenga el día en que la junta aprueba la aplicación del resultado, así que, para un ejercicio que coincide con el año natural, el primer pago llegaría en 2027.
¿Qué pasa si no se convalida?
Quedaría derogado, como ocurrió con el Real Decreto-ley 26/2026. Como el gravamen del ejercicio 2026 no se devenga hasta la junta de 2027, una derogación antes de esa fecha haría que no llegara a aplicarse.
Fuentes
- Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre (BOE núm. 249, de 7 de octubre de 2026): artículo 9 y disposición final undécima
- Ley 11/2009, de 26 de octubre, de SOCIMI (texto consolidado): artículos 6, 9 y 10 y disposición transitoria cuarta
- Ley 11/2021, de 9 de julio, de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal: disposición final segunda (gravamen del 15 %)
- Real Decreto-ley 26/2026, de 29 de septiembre y acuerdo de derogación del Congreso (BOE-A-2026-20526)
- Constitución Española: artículo 86
Aviso: este artículo es informativo y no constituye asesoramiento fiscal ni financiero, ni una recomendación sobre ningún valor. Invertir en acciones, incluidas las de SOCIMI, conlleva el riesgo de perder parte del dinero invertido. La norma puede cambiar si no se convalida o si se tramita como proyecto de ley.